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外国人在德购买房地产物业与德国人的购买流程和法规一致,不必担心有任何差异

房产买卖
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ESTATE SALE

德国房产投资以及购房流程

1、房地产选择和预订
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​首先选择房地产代理提供的德国房产投资信息,感兴趣后即可预订。所需资料:护照首页复印件,家庭住址,电话,邮箱信息。

预订通过开发商或卖方确认后,通常3个工作日内需交订金(通过转账形式),金额根据不同的开发商和项目而定。

项目成功后有14天的考虑期,14天之内若想取消,订金100%退还。

2、授权律师
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若买方无德语基础或德语不好,需授权给律师为买方服务,包括查看和解释合同以及整个购房流程的协助和监督。

律师为买方准备委托书,买方需要携带护照,购房合同草稿和委托书在德国的公证处授权签字。

非德国地区的买方,可在德国驻其他国家的大使馆或者领事馆做授权委托。

3、拟定购房合同模板
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​在德国投资房产的过程是严谨而透明的,整个流程有公证处(第三方)监管。房地产代理通知公证处准备购房合同草稿及相关文件。

公证处通过邮件预先发给买方或律师查看,确保信息准确无误后,14天内可以预约公证和进行购房合同签约。

4、贷款申请
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使用中国的收入也可以在德国银行进行贷款。通常根据项目的不同,贷款可以高达50%-70%,目前利率约2.9%。

外国工资贷款所需材料:公司开具的工资收入证明,30%-50%银行存款证明。拥有德国的工资和交税证明,贷款可高达100%。

贷款不需支付额外的费用,房地产材料由代理和卖方提供。贷款银行和物业不同,所需要的材料也会有所增减。

​ 5、公证签订购房合同
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贷款审批时间约3至4周,若是二手房还需第三方评估,签订贷款合同后即可签订购房合同。

若买方有德语基础,可以自己签订合同;若买方德语不好,则需买方或卖方律师,公证师以及翻译同时出席公证。

公证师用德语通读购房合同,双方随时可提问。直到双方没有疑问,则可在购房合同及户型图上签字。

公证结束后4至6周内,公证处会给买方邮寄公证签字的正式购房合同,也可提供电子版便于保存。

6、土地产权登记变更
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买卖双方在公证处签订完购房合同后,公证处会将房地产材料交给土地局,土地局会先为此房产做土地转让临时登记(Auflassungsvormerkung)。买方将全部房款100%付清后,土地局再为此房产做正式土地登记(Grundbuchentragung),

登记完成后买方会收到房产簿(Grundbuch)。

7、房款以及其他费用的缴付
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​若购买的德国房产项目是期房,一般分为7笔去按照开发商的建造工期来付款:

第一笔 - 房价的30%: 公证后6至8周内支付。买方名字在地产簿登记后,开发商才有权收首付;

第二笔 - 房价的28%: 整个项目的基础框架结构完工后支付;

第三笔 - 房价的12.6%:屋顶,排水系统和窗户等安装完成后支付;

第四笔 - 房价的10.5%: 供暖和卫浴系统,电路安装,内部墙面粉刷完成后支付;

第五笔 - 房价的7%: 地板和卫生间瓷砖铺设,装饰外观完成后支付;

第六笔 - 房价的8.4%: 房屋入住准备完成后支付;

第七笔 - 房价的3.5%: 收尾工作完成后支付。(根据不同的项目而定,合同上也会明确指出)

另外,签约后4至6周会收到购买房地产的附加费用(以柏林地区为例):

房产购置税: 约为房价的6%,公证后约4至8周买家会直接收到税务局邮寄的账单;

中介费: 约为房价的3.57%-5.95%,需根据项目而定;

公证费和土地注册费: 约为房价的1.5%,买家会直接收到公证处和土地局邮寄的账单;

买家律师费: 约为房价的1%,律师和中介代理的服务直到收房为止。

8、验收交房
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​德国房产投资期房项目一般会在最后一笔房款缴纳之前,开发商通知买方去验收物业。若买方满意,开发商收到最后一笔房款后即交钥匙。

若买方不满意,告知开发商的房子瑕疵会被修缮后再次验收。德国的房地产项目都是精装修,新房均有5年保质期。

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